房屋漏水能否使用资金 漏水面积鉴定成为申请中的一道难题

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摘要:周三,眼见着北京的天气彻底放了晴,物业经理宋先生总算松了一口气。一到下大雨,小区就有住户反映漏水,我们就得赶紧去解决。 宋经理所服务的人济山庄小区是一个商品房住宅小区,随着楼龄的增加,房屋漏水的情况也开始出现。上个星期的那场大暴雨,有一个单

  周三,眼见着北京的天气彻底放了晴,物业经理宋先生总算松了一口气。“一到下大雨,小区就有住户反映漏水,我们就得赶紧去解决。”

  宋经理所服务的人济山庄小区是一个商品房住宅小区,随着楼龄的增加,房屋漏水的情况也开始出现。“上个星期的那场大暴雨,有一个单元的高层业主的卧室地板就给水泡了,打电话来让物业负责维修,为此我们还解释了半天。”宋经理讲道,该户业主是由于窗户封胶年久老化致使窗户防水失效,一遇到大雨天,雨水就会顺着窗缝进入家中,“住户不理解为什么要自掏腰包而不能用诸如专项维修资金来修。”
房屋漏水能否使用资金 漏水面积鉴定成为申请中的一道难题

  因为窗户漏水或者外保温层漏水的情况,在人济山庄小区不是特例,每个单元楼都曾出现过。宋经理介绍,以最近7月份的几场大雨来说,物业公司接到的房屋漏水报修就有29起。“2016年,经业主要求,我们曾发起过一次专项维修资金的申请,但鉴定后没被通过。”他告诉记者,当时小区内有60多户业主的家中出现了漏水情况,但鉴定公司上门鉴定后指出,因单栋单元楼外墙渗漏的房间数量没有达到外墙房间的20%以上,不符合使用条件,不能动用专项维修资金。

  “为此,我们还特别贴出告示和业主们解释过,为何没有申请成功。”宋经理告诉记者,尽管现在每到雨季仍有业主因为漏水而提起使用专项维修资金,但由于依然没达到房间总数的要求,所以小区再也没申请过。

  漏水房间没达到20%

  专项维修资金是房屋的‘养老钱’,对其申请使用确实应该建立严格的标准,以防止被盗用或过度使用,侵害业主的权利。”该物业经理提出,在严格审核的同时,是否也可考虑适度降低确实需要动用时的使用难度,“漏水有其特殊性,雨水总是集中在低洼处,是否可以将漏水点而非漏水房间数量作为鉴定中的标准?”

    中物联盟北京物业服务评估监理有限公司黄传炜也告诉笔者,房屋漏水的界定比较难,一栋楼一个单元的漏水点,或者是一栋楼一个单位的外墙、业主窗户等位置的漏水点锁定难,因为隐蔽工程造成的漏水是行业顽疾。

    这种情况下,小区申请使用专项维修资金的依据不足,漏水的业主很着急,不漏水的业主又反对使用。

    业主:呼吁更多知情权

    实际上,作为房屋“养老钱”的专项维修资金,一直存在归集难、使用难的问题,想要2/3业主同意使用专项维修资金,常常造成业主方和物业方的矛盾。

  房屋公共维修基金的概念房屋公共维修基金又称之为专项维修基金,它是指小区住宅楼房之中的公共区域与共用设施、设备的维修之用的专用基金,是用于维修与养护公共部分与施、设备,其包括:住宅主体承重结构部位、门厅、楼梯间、通道、户外墙面等等。 公共维修基金怎么算? 一般情况下,公共维修基金的收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定,是按照买房人的总购房款的2%~3%比例缴纳,收取的公共维修基金属于小区全部业主的共同所有,其不计算于房屋的销售收入。 公共维修基金怎么算? 在2008年2月1日,有关部门对于公共维修基金则执行了一项新的标准办法,以前按照总房款的2%~3%交纳的公共维修基金,更新为:多层住宅以每平米100元交纳其公共维修基金;高层全现浇结构则每平米150元交纳;高层框剪结构200

  漏水鉴定与现实有脱节

  按照本市规定,屋面防水损坏造成严重渗漏的可以申请使用应急维修资金,无需先经双2/3业主的同意。然而,记者询问了多位业委会成员和物业经理,发现因房屋漏水而申请使用“大修金”的小区并不多见。

  “确实,就像人济山庄所遇到的情况,尽管屋面漏水已被列入6项应急情况之一,但真的申请起来难度较大。”一位不愿署名的大型企业物业经理告诉记者,按照执行规则,只有经鉴定当单栋楼的漏水现象成面积时,才能使用专项维修资金。“但漏水不像其他,一旦有哪户业主家里出现漏水,就会立即要求维修,不会长时间不修补,也因此,鉴定时很难成面积。”

  据其介绍,对于屋面漏水,有些小区会通过采用经业主大会同意使用公共收益作为维修费用来源的情况,在每年雨季到来前就提前排查、提前维修。

  记者查询到2010年印发的《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中对于防水维修条件的规定是:屋面防水,防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开,有严重空鼓现象,漏水房间数量累积达到顶层房间总数的30%以上;外墙渗漏,房间数量达到外墙房间的20%以上。

  “专项维修资金是房屋的‘养老钱’,对其申请使用确实应该建立严格的标准,以防止被盗用或过度使用,侵害业主的权利。”该物业经理提出,在严格审核的同时,是否也可考虑适度降低确实需要动用时的使用难度,“漏水有其特殊性,雨水总是集中在低洼处,是否可以将漏水点而非漏水房间数量作为鉴定中的标准?”

  中物联盟北京物业服务评估监理有限公司黄传炜也在采访中告诉记者,房屋漏水的界定比较难,一个楼一个单元的漏水点,或者是一个楼一个单位的外墙、业主窗户等位置的漏水点锁定难,因为隐蔽工程造成的漏水是行业顽疾。这种情况下,小区申请使用专项维修资金的依据不足,漏水的业主很着急,不漏水的业主又反对使用。

  业主

  呼吁更多知情权

  实际上,作为房屋“养老钱”的专项维修资金,一直存在着归集难、使用难的问题,想要双2/3业主同意使用专项维修资金,常常造成业主方和物业方的矛盾。

  “业主常常并不信任专项维修资金的使用。”一位业委会主任提出,从专项维修资金发起申请使用开始,审核过程、审批过程、招标过程、签署施工合同过程、拨款过程、验收过程和监督过程,都少有业主方的制度设计,这常导致业主方不同意动用专项维修资金。而另一方面,作为小区物业管理主体的业主大会及业主委员会,没有法人身份,没有经济补偿能力,没有民事责任承担能力,又难以承担起这些维修相关的技术性、专业性、经济性责任。“对于住宅专项维修资金的使用,应更多引入业主的参与,给予业主知情权和监督权。”

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