房向业主多收近30万差价 按照双方购房合同执行

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摘要:这件事发生在京城著名豪宅中国玺,业主李先生在收房时就收到了这样的催款单。 收过房的人都知道,收房时需要一次性缴纳契税、住宅专项维修资金和物业管理费、燃气费等等,这对动用了六个钱包的购房者来说,已是捉襟见肘。凭空再多出来近30万,毕竟不是三千块

  这件事发生在京城著名豪宅中国玺,业主李先生在收房时就收到了这样的“催款”单。

  收过房的人都知道,收房时需要一次性缴纳契税、住宅专项维修资金和物业管理费、燃气费等等,这对动用了六个钱包的购房者来说,已是捉襟见肘。凭空再多出来近30万,毕竟不是三千块,也不是三万块,谁的钱也不是大风刮来的,搁谁也不淡定。

  业主介绍,以147平方米的户型为例,套内实测面积却增加了2.5平方米,业主需要按照套内单价11万元/平方米的价格补差价。而166平方米户型的建筑面积减少了4平方米,套内实测面积却只减少了0.5平方米,按照套内面积只能退5万块钱左右的差价。

  一般而言,交房时建筑面积出现不超过3%的差额属于正常范围,而中国玺的面积差虽然都在3%的红内之内,但通过这样的设计变更,中国玺首期收房的近200户业主需要缴纳近5000万元总额,对于开发商也是一笔不小的回款。

  中国玺位于北京二环, 金融街及丽泽商务区,2015年初,招商蛇口、华润集团、九龙仓(HK:00004)、平安不动产四家房企联合体共同获得该地块,最终由招商蛇口操盘,据测算,彼时该项目的拿地成本价为5万元/平米。2017年,北京市开始执行严格的8万元限价令,中国玺的预售价也由7.9万元/平米被压到了7.8万元/平米。可以看出,在5万元的成本价和7.8万元的预售价之间,中国玺的利润空间十分有限。

  中国玺入伙缴费通知单

  法律明确规定,交付房屋时,如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算。面积多了,购房者补交房款,面积少了,开发商退还房款。

  如果面积误差比绝对值超过3%,对于超过3%的那部分面积,由开发商承担,相当于直接赠予给购房者。

  而事实是,业主表示中国玺面积误差并未超过3%,仍向业主收取房款。不仅李先生一家遇到这样的问题,中国玺首期交房近200户业主均收到了这样的缴费单。有记者估算,通过这样“一补一退”的操作,开发商可回款近5000万元。

  中国玺这波操作,是否因限价变相增加利润,因此巧立名目向业主要钱?疑窦重重。

  疑点一:建筑面积不变,为何套内面积增大?

  与日前卷入"质量门"风波的昆仑域齐名,(参照《华润昆仑域“质量门”追踪 律师:业主可以主张解除购房合同》一文)中国玺和昆仑域可以说是同一金主,各主东西宫。

  2015年1月,招商华润九龙仓平安联合体以总价42亿元、配建45300平方米“限价房”的条件摘得丰台亚林西居住区一期(0501-613、614、660地块)二类居住、其他类多功能及基础教育用地。

  项目分为两个独立的地块,西侧地块由华润置地操盘,名为昆仑域;东侧地块由招商地产操盘,名为中国玺。

  昆仑域以9.5万元/平方米的均价入市,中国玺比昆仑域拿证略早,取证的第一批192套房源并未突破8万红线,均价为7.95万元/平方米。
 

  据北青网报道,以147平方米的户型为例,建筑面积几乎没有增加,但套内实测面积却增加了2.5平方米,业主需要按照套内单价11万元/平方米的价格补差价。而166平方米户型的建筑面积减少了4平方米,套内实测面积却只减少了0.5平方米,按照套内面积只能退5万块钱左右的差价。

  业内人士表示,通常导致套内面积增加的情况,一是外墙保温层变化;二是小区公共部分,如设备房、附属设施房间等公摊面积减少。但建筑面积不变、套内面积增加是小概率事件,像中国玺这样100多户同时出现套内面积增大,从技术层面来说概率非常低。
建筑面积几乎没有增加

  有住宅建筑设计专业人士表示,套内面积出现变化要么是因为施工误差,要么是实际测量出现偏差。建议业主们可以对比实测报告与预测报告的图纸,看看具体是哪些部分出现了误差。

  而业主爆料,在实地验收时,并未发现房屋有任何增大的部分。

  若排除误差的可能性,一位业内资深人士感慨,“这不是明抢吗?建筑面积不增加,套内面积是怎么单独增加的呢,是把哪堵墙拆了?”

  疑点二:所谓“套内面积增加”,因擅改规划、偷了电梯公摊面积?

  业主有疑点,僵持之下开发商也给出了含糊的解释:套内面积增大的直接原因是开发商缩减了电梯间面积。

  哪尼,电梯面积说减就减?

  依据《北京市城市房地产转让管理办法》第四十三条规定,“房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房,不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。”

  业内人士爆料称,招商地产在预售阶段的电梯间及房屋套型的变化并未取得规划行政主管部门的批准,属于擅自违规变更。

  这就尴尬了,业主要多花近30万冤枉钱,不仅套内面积没有增加,电梯面积还更小了。

  疑点三:测绘报告书是真是假?

  当然,道理说不清,白纸黑字的测绘报告总可以陈述事实吧?

  不,维权的业主表示,“合同里说明开发商要出具完整的《房屋面积测算技术报告书》,但收房时这份报告书由开发商指派专人管理,我们只能大概看一下,不能拍照更不能复印。更关键的是,开发商提供的根本就不是完整的测绘报告书。”

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